La loi Carrez n’imposant pas la fourniture d’un certificat de mesurage, le notaire ne pouvait le contraindre à plus d’obligations que la loi n’impose et a donc rempli son obligation de conseil qui a pour limite de respecter la volonté du client de maintenir sa position, lequel accepte de ce fait les conséquences de son choix. Le vendeur est en conséquence débouté de sa demande indemnitaire auprès du notaire.

L'étude thermique avant projet:

Pour vous éviter des surcoûts et des surprises, sur la base des plans de votre future maison, nous réalisons une pré-étude thermique avant de faire l’étude thermique définitive.

Après avoir analysé plusieurs simulations et selon l'exposition de la maison  nous sommes en mesure de vous dire si votre projet est conforme  à la réglementation thermique RT 2012 en prenant en compte différents système de chauffage, VMC, production ECS (Eau Chaude Sanitaire), menuiserie, isolation...

Par conséquent les nouvelles modalités de diagnostic entrent en vigueur le 1er janvier 2014, sans toutefois remettre en cause la validité des diagnostics réalisés jusque la fin de l'année 2013.

Cette nouvelle version de la norme gaz améliore la lisibilité des points de contrôle et limite les interprétations confuses. 

Cette démarche de pré-audit consiste à passer dans chaque établissement pour une visite rapide avec un analyseur de CO et un badge pour les analyse labo.
 

Le pré-audit n’a pas vocation à remplacer l’audit officiel et règlementaire, mais a un but d’information et d’accompagnement pour éviter les dépenses inutiles.
 

En effet, à ce jour, il manque un certain nombre de textes législatifs pour finaliser le contour de l’audit réglementaire, notamment pour ce qui concerne l’analyse des moyens de ventilation et les modalités de certification des organismes chargés du contrôle.
 

Ce faisant, le législateur a fixé une date buttoir (1^er janvier 2015) à laquelle les classes maternelles devront être auditées. Cette échéance est impossible de tenir pour la grande majorité des établissements scolaires, en raison du protocole d’essai, et des textes législatifs manquants.
 

L’audit réglementaire porte sur deux phases de mesures d’une semaine chacune en période d’activité : une en période d’hiver et une en période estivale.
 

Actuellement, les bureaux de contrôle font le forcing pour déclencher les audits en argumentant sur le calendrier. Mais, sans l’ensemble des arrêtés, les audits qui seraient faits actuellement ne seraient pas complets (donc non-réglementaires) et seraient obligatoirement à compléter lorsque tous les textes seront sortis. D’où des surcoûts qu’ils oublient de mentionner, mais qu’ils n’oublieront pas de facturer.
 

La démarche de l’AFIA a un double enjeu. D’abord, celui de préparer l’audit moyennant une première approche peu-coûteuse et quelques conseils simples qui permettront de passer ultérieurement l’audit réglementaire sans problème.
 

Le deuxième enjeu, c’est d’éviter de devoir repasser l’audit deux ans plus tard parce que le premier audit aurait révélé des valeurs trop importantes de COV ou de CO. En effet, si les valeurs-guides sont dépassées, il y a non-seulement obligation d’entreprendre des mesures pour y remédier, mais surtout de devoir repasser l’audit dans un délai de 2 ans.
 

Or, au-travers des premières campagnes de tests qui ont été faits, c’est presqu’un établissement sur deux qui ne seraient pas « bon » au niveau de la QAI.
 

Voir la lettre d'information envoyée aux commune : ICI

 Sa date de validité est toujours de 6 mois.

Mérule : un fléau difficile à éradiquer

Le nouveau diagnostic obligatoire à fournir lors de la vente d'un bien indiquerait la présence ou l’absence du serpula lacrymans, ou mérule. Cet ogre des boiseries fait des ravages dans les bâtisses humides et mal ventilées. Plus l'atmosphère est confinée plus vite se développe la mérule. Elle s'installe dans les structures en bois des bâtiments : plinthes, planchers, mais aussi cloisons et plafonds, et provoque de graves dommages. Sa présence peut aussi occasionner des problèmes de santé chez les occupants. La mérule se déplace facilement via l'homme, le vent ou les animaux qui permettent ainsi aux spores d’envahir une commune, voire une région. Véritable fléau, le champignon ne meurt pas mais entre en période de latence en attendant les conditions favorables à son réveil.

Un locataire mieux informé

Tout propriétaire d'un bien loué vide ou meublé est tenu de fournir à son locataire un dossier de diagnostic technique DDT. Le projet de loi Alur prévoit d'y intégrer 2 nouveaux documents :

• la copie de l'état mentionnant la présence ou non d’amiante dans des matériaux ou produits de construction. Actuellement le propriétaire d'un bien mis en location n'a pas l'obligation de faire réaliser ce diagnostic amiante, cependant il doit le tenir à disposition du locataire sur simple demande de ce dernier...
• un état de l'installation intérieure d'électricité. Il s'agit d'évaluer les risques potentiels d'une installation vétuste pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Aujourd’hui encore deux diagnostics immobiliers ne sont obligatoires que lors de la mise en vente d'un bien. Alors à quand l'obligation d'effectuer un diagnostic termites et un constat de l'installation au gaz avant la mise en location d'un logement ?

Dans son communiqué de presse du 31 octobre 2007, la DGUHC (ancienne DHUP) avait précisé les durées de validité respective de chaque diagnostic :   Plomb : 1 an sauf s’il est établi que la concentration de plomb est inférieure à un seuil défini par arrêté, et dans ce cas il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat termites : 6 mois diagnostic de performance énergétique : 10 ans gaz : 3 ans amiante : illimité

Je ne suis pas juriste, mais je tente néanmoins d’être un homme de terrain et « bon sens garder » !

Si, au sujet des précisions de la DGUHC, je n’ai aucune remarque à faire sur les durées de validité des diagnostics : DPE – CREP – Gaz – Electricité et Termites puisque que ces durées sont clairement énoncées par les diverses réglementations.
 

Cependant, il me parait aberrant que la durée de validité d’un diagnostic amiante puisse être « illimité » : à mon sens, l’absence d’indication dans les textes ne veut pas dire durée illimitée, mais plutôt validité à l’instant « T », c’est à dire au moment ou le bien est visité, et juste ce moment là.
 

J’en veux pour preuves que :
 

• La durée de validité d’un diagnostic « plomb » est illimitée en l’absence de plomb dans les peintures et seulement dans ce cas précis et c’est l’Article L.1134-5 du code de la santé publique qui le précise.
• La date de visite du bien doit obligatoirement être précisée dans le diagnostic amiante et aucune réglementation ne donne de précision quant à sa durée de validité.
• Il nous faut faire référence aux précédents diagnostics amiante ayant été réalisés auparavant.
   

J’en veux également pour preuves 3 histoires vécues :
 

1. l’année dernière, je visite une maison bâtie en 2006 pour un DPE : donc pas de diagnostic amiante obligatoire. Lors de mon passage, je remarque dans le fond du jardin, un abri recouvert en plaques ondulées. J’en fait la remarque au vendeur qui me confirme que cette couverture est faite avec un surplus de plaques achetées au début des années 1990 qu’il conservait depuis plusieurs années dans un entrepôt et qu’il les a utilisées pour couvrir son abri de jardin, érigé en 2008. Après maintes discussions entre le notaire chargé de rédiger l’acte et le vendeur, j’ai été mandaté conjointement par ces derniers pour faire un prélèvement et une analyse afin de vérifier la présence d’amiante.

Résultat « positif » et constat amiante à la clef.

Qui nous certifie que le nouveau propriétaire ne fera pas lui aussi un autre abri avec un lot de plaques que lui aura laissé l’ancien propriétaire et quel diagnostiqueur sérieux attestera, sans vérifier, qu’il n’y a pas d’amiante sur la propriété sous prétexte que le pavillon a été bâti en 2006 et l’abri de jardin en 2008 ?

2. Lors d’un passage chez un autre client, je suis mandaté pour réaliser DPE et l’électricité : le client ayant acheté son appartement 3 ans auparavant, il détient déjà un diagnostic amiante « négatif » et ne souhaite donc pas le faire refaire. Or, dans la cuisine, je constate la présence de dalles de sols en parfait état, mais qui me semblent douteuses. J’en averti le client qui me dit que je lui raconte n’importe quoi : lors qu’il a acheté, le sol de la cuisine était recouvert d’un « gerflor » posé directement sur la dalle béton (ce que confirme le diagnostic du précédent confrère). Néanmoins, j’insiste pour que nous ayons ensemble un rendez-vous sur place pour lui montrer ces fameuses dalles. Après avoir constaté l’évidence, il a pris contact avec son ancien locataire. Ce dernier l’a informé que le « gerflor » étant en mauvais état, il avait décidé, à ses frais, de le remplacer par des dalles de sol qu’il avait trouvé dans un magasin de vente de stocks et de surplus. Je mets donc le marché en main avec le vendeur : je fais faire une analyse et si les dalles ne sont pas amiantées, je paierais le coût de l’analyse. Si les dalles sont amiantées, je lui facturerai analyse et diagnostic amiante.

Bingo ! Les dalles étaient amiantées.

Qui peut nous dire qu’entre 2 de nos passages, l’occupant n’a pas amené de l’amiante dans un logement (vraisemblablement même à sa propre insu) et quel diagnostiqueur sérieux ne poussera pas ses recherches à la seule vue d’un précédent diagnostic, même « négatif », s’il constate la présence de dalles qui n’existaient pas précédemment ?
 

Ces 2 expériences, peuvent sembler anecdotiques, mais que penser de celle qui suit…
 

3. En 2012, visite d’un appartement à vendre. Là, encore, on me mandate pour DPE, gaz et électricité, mais le diagnostic amiante existe déjà suite à une acquisition faite en 2008 et se révèle « négatif ». En me contorsionnant sous le meuble évier de la cuisine, pour réaliser mes mesures de continuité, je remarque, et seulement à cet endroit la présence de dalles de sol de couleur rouge qui n’avaient pas été déposées et visiblement pas remarquer par le précédent diagnostiqueur. Je connais bien ces dalles pour les avoir, d’une part déjà faite analysées dans cet immeuble et d’autre part, parce qu’entre temps, j’ai pu me procurer le descriptif de construction de cet immeuble qui précise bien que les dalles de sol sont en « vinyle-amiante ». J’en fais donc la remarque au vendeur qui se trouve avec moi et lui conseille de refaire ce diagnostic afin de dégager sa responsabilité. Bien entendu, la nouvelle lui déplait et la perspective d’une dépense supplémentaire lui fait refuser mon offre, me répondant que c’était de la responsabilité du précédent diagnostiqueur et qu’il n’en avait rien à faire…
 

J’ai donc réaliser les seuls diagnostics demandés, mais je me suis permis de notifier sur chacun des 3 (dans une rubrique spéciale baptisée « autres missions  et devoir de conseil ») que j’avais noté la présence de dalles de sol amiantées afin de dégager ma responsabilité. Plus encore, j’ai adressé une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur pour lui signaler cette présence de produit amianté, lui rappelant ses obligations en la matière et lui signifiant que ma propre responsabilité ne saurait être engagée ultérieurement. J’ai adressé copie de ce courrier au notaire chargé de la rédaction de l’acte :

3 jours avant la signature du compromis, je suis retourné en urgence dans le logement pour réaliser le diagnostic.
 

Défaut d’attention de précédent diagnostiqueur ? Incompétence ? Oubli ? Je ne sais pas ! Et je ne jetterai la pierre à personne en la matière : personne n’est à l’abri de ce genre de manquement ! Personne ne peut certifier n’avoir jamais omis un petit morceau de produit amianté ici ou là ! Même les meilleurs professionnels…
 

Le diagnostic réalisé par le diagnostiqueur qui m’a précédé peut-il donc être considéré comme ayant une durée de validité illimitée ? Ce qui reviendrait à dire, indéfiniment, qu’il n’y a pas d’amiante dans le logement alors que…
 

Je me répète, je ne suis pas un juriste et encore moins législateur, mais juristes et législateurs ne sont pas sur le terrain et pour eux, c’est facile, tout est noir ou blanc… Ou il y a de l’amiante, ou il n’y en a pas…
 

Je persiste et signe, je considère que, en l’absence d’indication de durée de validité sur le diagnostic, l’information fournit ne vaut que pour la date de notre passage : si dès notre départ, le vendeur fait des modifications et introduit d’une manière quelconque des produits amiantés sur sa propriété, nous ne pouvons pas le savoir et notre responsabilité ne saurait être engagée.
 

A contrario, si la durée de validité devait être illimitée, notre responsabilité s’engagerait pour les 30 ans de pénal à venir, alors que le vendeur a introduit un produit toxique et dangereux à notre insu. Mais allez donc prouver la fraude… !!!
 

En conclusion : je recommande, et je continuerai à recommander, à tous mes prescripteurs (notaires, agences immobilières, services publiques, particuliers…) de ne jamais réutiliser le précédent diagnostic amiante pour réaliser une nouvelle vente. Pour étayer mon argumentaire, je n’ai que 3 questions qui font mouche à chaque fois :
 

• Savez-vous précisément ce que le vendeur a pu faire depuis l’établissement du dernier diagnostic ?
• Etes-vous certain qu’il n’a pas introduit de l’amiante ?
• Voulez-vous vraiment engager votre responsabilité en lieu et place du vendeur ?
   

Et si je me bats pour refaire les diagnostics amiante au fur et à mesure des nouvelles cessions, il ne s’agit pas de mercantilisme : si j’accepte mes propres responsabilités en cas d’erreurs ou d’oublis (et à ce jour, j’ai un cahier des plaintes vierge de toutes demandes), je refuse de devoir un jour supporter la responsabilité d’un autre pour manquement au devoir de conseil, puisque je suis « sachant », certifié et assuré (et qu’en cas de difficultés, on saura bien me trouver pour me faire payer à la place d’un autre… )
 

Loin de moi l’idée d’ouvrir un débat ou une nouvelle polémique en la matière !
 

Loin de moi l’idée de critiquer le travail des juristes ou de remettre en cause la compétence du législateur !
 

Mais sur le terrain, la réalité est tout autre, et je serais ravi que quelques juristes (ou législateurs) se penchent sur ces questions et soient capables d’assumer leurs responsabilités quant à leurs interprétations d’un texte manquant de précisions ou de venir les défendre eux-même face à l’interprétation qu’en aura un avocat, ou pire encore, un juge, en cas de litige.
 

Un jugement de la Cour de Cassation du 9 novembre 2011 a été prononcé à l’encontre d’un propriétaire pour son manquement à son obligation de louer un logement en parfait état de sécurité électrique.
 

Comme chacun le sait, diagnostic électrique n’est obligatoire que lors de la vente des logements et concerne uniquement les installations de plus de 15 ans. Mais rien n’est imposé pour la location.
 

Dans le cas de ce jugement, la location de la maison a débuté en 1996 à une époque où ce diagnostic n’existait pas encore. Le locataire est décédé en 2002 et le jugement a mis en évidence deux choses :
 

• Le propriétaire ne s’est pas préoccupé de l’état de l’installation électrique de la maison locative
• Le tableau électrique avait été refait en 1994 par un électricien, sans poser de disjoncteur différentiel 30mA
   

Le jugement a retenu une faute partagée entre le propriétaire et l’électricien, pour son manquement à son devoir de conseil (le disjoncteur différentiel a été rendu obligatoire dans la NFC 15-100 depuis 1991)
 

Ce jugement illustre la nécessité des propriétaires-bailleurs de faire le contrôle de l’installation électrique. Si cela avait existé à l’époque, il aurait été mis en évidence les défauts de sécurité qui ont abouti à l’accident.
 

A ce jour, les Pouvoirs Publics n’éprouvent pas la nécessité de rendre obligatoire le diagnostic gaz et électricité pour les locations sur le principe de l’obligation du propriétaire de louer un bien en parfait état de sécurité. Force est de constater lors de nos interventions lors des DPE, que les installations électriques sont souvent dangereuses et mal entretenues.
 

Du reste, nous pouvons également déplorer que nos donneurs d’ordre font réaliser le DPE en raison de l’obligation d’affichage du classement énergétique sur les annonces, mais se dispensent de faire le diagnostic Plomb (qui est obligatoire pour les logements d’avant 1949) alors que celui-ci touche directement à la Santé Publique et met en avant les facteurs de salubrité.
 

Source jugement : http://legimobile.fr/fr/jp/j/c/civ/3eme/2011/11/9/10-24742

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A bientôt pour plus de nouveautés