Diagnostics immobiliers
Pourquoi le diagnostic plomb : Risques et conséquences...
Le plomb est un métal de forte densité qui émet des vapeurs dès 600°C (température inférieure à celle d’un chalumeau).
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Le plomb dans l’immobilier
Le plomb et ses dérivés ont fait l’objet de multiples applications dans la construction :
- peintures
- tuyauteries
- pigment et stabilisant de certaines matières plastiques
Bref historique du diagnostic plomb
La première mention de mesures d'urgence contre le saturnisme font apparaître dans l’article L32-5 la mention d’un diagnostic plomb : « Un état des risques d'accessibilité au plomb est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, à tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant 1948 et situé dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par le représentant de l'Etat dans le département.
Cet état doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente ou d'achat ou du contrat susvisé. »
Décret relatif à la lutte contre le saturnisme et modifiant les articles R. 1334-1 à R. 1334-13 du Code de la santé publique et précisant « la réalisation de mesures de la concentration en plomb de tous les revêtements et l'établissement d'un rapport à l'issue du diagnostic obligatoire.»
Il s’applique désormais dans les immeubles bâtis ou parties d'immeubles bâtis avant le 1er janvier 1949, qu'ils appartiennent à des personnes privées ou publiques. (…) assurer la protection de la population qui réside, circule ou travaille dans des immeubles bâtis où des matériaux et produits contenant des peintures anciennes contenant su plomb sont présentes… » .
Les risques liés au plomb dans les peintures
Le plomb dans les peintures est le plus susceptible de porter atteinte à la santé puisqu’il va se libérer dés lors que les matériaux vont être délités (écaillage et décollement des peintures, ponçage, perçage, démolition…).
Ingéré ou inhalé, le plomb se retrouve dans le sang et se fixe dans les tissus et les organes (foie, rate, reins, moelle osseuse, système nerveux), ainsi que sur le système osseux et dentaire où il peut être stocké par accumulation.
La conséquence de plomb dans l’organisme se manifeste sur la synthèse de l’hémoglobine. Il provoque des anémies et surtout des troubles digestifs (vomissement, douleurs abdominales), des encéphalopathies (atteinte du cerveau), des cyanoses (destruction brutale des globules rouges), des insuffisances rénales, des atteintes des nerfs périphériques (fourmillements, douleurs dans les articulations, paralysie des doigts et de la main) des atteintes du système nerveux central (fixation du plomb sur le cerveau), stérilité, avortements, prématurité, morbidité post-natale, des risques de retard de développement psychomoteur et mental de l’enfant et l’altération de la spermatogenèse chez l’homme...
L’obligation de diagnostic plomb
L’obligation de diagnostic plomb s’applique aux immeubles et parties d’immeubles bâtis avant le 1er juillet 1949, qu'ils appartiennent à des personnes privées ou publiques.
| Vous | Bâtiment | Cible |
|---|---|---|
| Bailleur | Logements, maisons et parties privatives des copropriétés | Tous matériaux situés à l’intérieur du logement |
| Vendeur | Tout bien immobilier résidentiel ou tertiaire | Tous matériaux situés à l’intérieur du logement |
| Syndic de copropriété & Etablissement Recevant du Public (ERP) | Parties communes des copropriétés et locaux du tertiaire | Tous matériaux situés à l’intérieur des parties communes |
| Maître d’ouvrage de travaux | Tous types de bâtiments privatifs, résidentiels, tertiaires | Tous matériaux concernés par les travaux |
| Maître d’ouvrage de démolition | Tous types de bâtiments privatifs, résidentiels, tertiaires | Totalité du bâtiment |
Un exemple de défaut de diagnostic plomb
Un propriétaire bailleur condamné pour n’avoir pas transmis le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) au locataire. Le propriétaire du logement insalubre a été condamné à 15 000 euros d'amende, 2 000 euros de dommages et intérêts et à l'interdiction d'exercer une activité de bailleur immobilier pendant 5 ans.
Lien : France 3 Centre
Pourquoi choisir un diagnostiqueur compétent ?
La troisième chambre civile a également précisé l’étendue des obligations du technicien chargé d’établir le diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures.
Dans un arrêt du 23 mai 2007 (3e Civ., 23 mai 2007, pourvoi n° 06-13.656, RJDA /07 n° 1168), la Cour de cassation a jugé que le diagnostiqueur n’avait pas rempli sa mission
conformément aux dispositions de l’arrêté du 12 juillet 1999 pris pour l’application de l’article 32-2 du code de la santé publique.
En l’espèce, le professionnel, avait, à l’issue d’un simple grattage superficiel, remis un diagnostic mentionnant qu’aucune présence de plomb n’avait été constatée. Alors que la détection règlementaire par appareil à fluorescence X en a par la suite décelé. Le vendeur poursuivi s’est retourné contre le professionnel qui a été condamné.
Attention : Même si le diagnostiqueur a été condamné, « la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la résolution de la vente ne constitue pas un préjudice indemnisable.” (3e Civ., 5 décembre 2007, pourvoi n° 06-15.332).
Le prix moyen d’un diagnostic plomb sérieux
Attention aux « discounters » qui peuvent parfois masquer un manque de sérieux. Comme pour la contrefaçon, payer un service beaucoup moins cher que le prix du marché engage la crédibilité du donneur d’ordre.
| Studio / T1 /F1 | 2 pièces | 3 pièces | 4 pièces | 5 pièces |
|---|---|---|---|---|
| Appartement | Appartement | Appartement | Appartement ou maison | Appartement ou maison |
| 90 / 120 € | 100 / 130 € | 130 / 220€ | 200 / 250 € | 250 / 300 € |
